資産担保型トークン（Asset-Backed Token）とは？現物資産をブロックチェーンに乗せる技術の本質

2026年1月1日2026年6月10日

結論：一言で言うと

現実世界の資産（不動産・金・債券など）を、ブロックチェーン上で売買・運用できる形に変換した金融商品。

価値の裏付けが「コード」ではなく「現物」にあるという点で、BTC・ETHとは根本的に異なる。暗号資産の技術的な利便性と、現物資産の価値的な安定性を組み合わせようという試みであり、2024年以降の暗号資産市場において最も機関投資家の関心を集めているカテゴリーの一つだ。

資産担保型トークンとは何か：初心者が混乱しやすいポイントを整理

**資産担保型トークン（Asset-Backed Token / ABT）**とは、金・不動産・国債・株式・コモディティといった現実の資産を担保にして発行されるトークンのことだ。

構造を一言で言えば「1トークン＝金1グラム分の権利」のような対応関係にある。トークンを保有することで、現物資産に対する経済的な権利（価格変動への参加・配当・利回りなど）をブロックチェーン上で行使できるようになる。

よく混同される概念との違い

用語	担保	価格の安定性
資産担保型トークン	現物資産（金・不動産など）	担保資産に連動
ステーブルコイン（USDTなど）	法定通貨・短期債	法定通貨に連動
ユーティリティトークン	なし	需給で変動
セキュリティトークン（STO）	株式・債券の権利	原資産に連動（ABTと重複するケースあり）

資産担保型トークンは、ステーブルコインの「上位概念」ではなく、担保の種類が現物資産全般に広がったものという理解が正確だ。USDTもドルを担保にした資産担保型トークンの一種と捉えることができる一方、金・不動産・国債を担保とするトークンはそれぞれ別の価格挙動を示す。

また、セキュリティトークン（STO）と混同されることも多い。STOは「有価証券をトークン化したもの」という法的分類の話であり、資産担保型トークンはそのうちの一部と重なるが、イコールではない。金トークンのように有価証券に該当しないケースも存在する。

なぜ生まれたのか：解決しようとした市場の問題

資産の「分断」と「非流動性」という根本問題

従来の金融市場には根本的な摩擦が存在した。

不動産を例にとると、東京の商業ビルを直接取得するには数十億円が必要で、個人投資家はそもそも参加できない。購入後も、売却まで数ヶ月から数年かかるケースが一般的で、「売りたいときに売れない」という非流動性リスクが常につきまとう。REITはこの問題に対処しようとしたが、取引できる時間は証券取引所の営業時間に限られ、最低単位も数万円単位から始まるため、細かい分散投資には向かない。

国債や社債でも同様だ。日本の個人向け国債は購入単位が1万円からだが、米国債を直接購入しようとすると最低1,000ドル程度の単位に加えて証券口座の開設・外国送金など手続きコストがかかる。国境をまたぐ債券投資は、個人には現実的な手段ではなかった。

これらの問題の本質は「価値があるのに、アクセスできる人と流動性が限られている」という資産の閉鎖性だ。富裕層と機関投資家だけが高利回りの現物資産にアクセスできる構造は、金融市場における資本集中を深刻にする。

従来のデジタル化では解決できなかった理由

ETFや不動産投資信託（REIT）などの金融商品は、この問題に部分的に対応したが、構造的な限界を持っていた。

時間的制約：取引所の営業時間に縛られ、24時間リアルタイムでの取引ができない
国境の壁：国際送金・決済に数日かかり、手数料も高い
コストの問題：発行・管理コストが高く、小額資産や非流動性資産には適用しづらい
仲介の多層化：証券会社・信託銀行・カストディアンが多層化するほど、手数料と情報の非対称性が積み重なる

ブロックチェーンのスマートコントラクトは、この仲介コストと時間的摩擦を技術的に解消できる可能性を持っていた。コードが自動で権利の移転・配当分配・担保管理を行うため、仲介者に支払っていたコストの大部分を削除できる。資産担保型トークンはその可能性を、現物資産に適用する試みとして2017年ごろから本格化した。

なぜ重要なのか：誰の何を変えるか

投資家視点：「手の届かなかった市場」へのアクセス

資産担保型トークンが普及すると、従来は機関投資家や富裕層にしか開かれていなかった市場が小口化・民主化される。

アメリカの商業不動産に100ドルから投資できる、あるいはロンドンの金地金に1グラム単位でエクスポージャーを持てる、という状況が現実になりつつある。

**投資家心理として重要なのは「価格変動リスクを担保資産に移せる」という点だ。**BTC・ETHは価格が市場心理とマクロ環境に左右されやすく、1日で20〜30%動くことも珍しくない。一方、金や米国国債を担保にしたトークンは担保資産の価格に引っ張られるため、暗号資産特有のボラティリティを避けながらブロックチェーンの利便性（24時間送金・DeFiとの接続・スマートコントラクトによる自動化）だけを使える。これは「暗号資産を使いたいが値動きリスクは取りたくない」という機関投資家の需要と一致している。

市場構造への影響：流動性の再分配

現在、世界の不動産市場だけで約380兆ドル（IMF推計）の資産があるとされるが、そのほとんどが非流動性資産だ。このうち1〜2%でもトークン化されてオンチェーンの流動性プールに接続されれば、数兆ドル規模の新たな市場が生まれる計算になる。

さらに、DeFiのレンディングプロトコル（AaveやCompoundなど）に資産担保型トークンを担保として組み込むと、「不動産を担保にしながら即座にドル建てで借り入れる」といった資金調達が可能になる。従来ならば不動産担保融資の審査・契約・実行に数週間かかっていたプロセスが、スマートコントラクトによって数秒で完結するシナリオだ。これは資本効率の観点から、機関投資家にとって無視できない変化になり得る。

国家・規制当局視点：透明性と資本フローの管理

国家にとっては「追跡可能な資産」という側面が重要だ。ブロックチェーン上に記録された資産移転は、オフショア取引や現金取引に比べて透明性が高く、適切な規制枠組みの下では課税の捕捉率向上につながる。

一方で、現物資産のトークン化が国境を越えて進むと、資本規制の効力が弱まるリスクもある。日本から米国不動産トークンを保有するのに、証券口座も外国送金も不要になれば、従来の資本フロー管理の枠組みが機能しなくなる可能性がある。各国の中央銀行・証券規制当局が慎重にモニタリングしているのは、このためだ。

どう使われているか：実際のプロジェクトと運用

金トークン：Paxos Gold（PAXG）とTether Gold（XAUT）

現時点で最も普及している資産担保型トークンは金担保型だ。

PAXGは1トークン＝ロンドン金地金市場協会（LBMA）認定の金1トロイオンスに相当し、Paxos Trust Company（米国規制下の信託会社）が実際の金地金をニューヨークの保管庫に保有している。ユーザーはPAXGを保有するだけで金現物と同等の価格エクスポージャーを得られ、かつEthereum上のERC-20トークンとして秒単位で世界中に送金できる。一定量以上のPAXGは実際の金現物に交換請求することも可能だ。

時価総額は数億ドル規模で推移しており、主にDeFiのコラテラル（担保資産）として機能している。Tether Gold（XAUT）はUSDTで知られるTether社が発行する金トークンで、同様にスイスの保管庫で金を管理している。

不動産トークン化：RealT

RealTはアメリカのデトロイトやシカゴなどの賃貸物件をERC-20トークンとして分割販売するプラットフォームだ。

1物件を数万トークンに分割し、50ドル程度から購入可能にしている。保有トークン数に応じた賃料収入がステーブルコイン（DAI・USDCなど）で毎日自動分配される仕組みで、スマートコントラクトが家賃の徴収・分配・記録を行うため、従来の大家業に必要だった事務コストが大幅に削減される。

ただし現状は米国のKYC（本人確認）・AML規制により、非米国居住者はアクセス制限がかかるなど、規制対応がプロダクトの大きな制約になっている。実際に日本から参加しようとすると、プラットフォームによってはそもそもアカウント開設ができないケースも多い。

債券・国債トークン化：Ondo FinanceとFranklin Templeton

Ondo Financeはアメリカ国債や社債をトークン化したファンドを提供している。代表的プロダクトであるUSDYは米国短期国債に連動し、保有者に利回りが分配される。2024年時点で年利4〜5%程度の利回りを提供しており、ステーブルコインのように安定した価値を保ちながら利回りが発生するという設計が機関投資家に評価されている。

Franklin Templeton（世界最大級の資産運用会社の一つ）は2021年からStellarブロックチェーン上でマネーマーケットファンドをトークン化して運用しており、機関投資家向けに実運用が進んでいる。これは大手TradFi（伝統的金融）がブロックチェーンを「実験」から「本番インフラ」として使い始めた事例として業界で評価されており、BlackRockのBUIDLファンド（Ethereum上での国債トークン）とともに、機関投資家によるRWA活用の象徴的な動きとして捉えられている。

プライベートクレジットとコモディティ：CentrifugeとMatrixport

Centrifugeは中小企業への貸付債権・売掛金・不動産ローンといった資産をトークン化し、DeFiの流動性プールに接続することで機関投資家が参加できる構造を作っている。MakerDAO（現Sky Protocol）と連携し、DAIの担保資産としてリアルワールドアセットを組み込んだ事例でも知られる。

これらのプロジェクトに共通するのは、「現実世界に存在するキャッシュフローをオンチェーンに持ち込む」という思想だ。プロトコルのトークン価格の騰落ではなく、現実の経済活動から生まれる利回りをDeFiのユーザーに届けようとしている点で、従来の暗号資産とは異なる価値源泉を持っている。

問題点とリスク：なぜ普及が進まないのか

カストディリスク：「trustless」の上に「trust」が乗っている矛盾

資産担保型トークンの根本的な脆弱性は、チェーン外（オフチェーン）に存在する現物資産の管理が、結局は中央集権的な組織に依存している点だ。

PAXGが金を保有しているというのは、あくまでPaxos社を信頼しているということに過ぎない。その保管庫が詐欺・盗難・企業倒産に遭った場合、トークン保有者が現物を回収できる保証はブロックチェーンのコードには存在しない。法的な保護は各国の信託法・倒産法に依拠することになり、スマートコントラクトの透明性とは切り離された問題になる。

「trustless（信頼不要）」なブロックチェーンの上に「trust（信頼）が必要」なカストディが乗っているという構造的矛盾は、この分野の本質的な課題として残り続ける。

虚偽担保・詐欺リスク：監査の不在が作る抜け穴

2022年以降、不動産や商品を担保にしていると主張しながら、実際には担保が存在しないか著しく過大評価されているケースが複数摘発・問題化している。

審査機関が存在しないプラットフォームでは、第三者監査の有無・スマートコントラクトのコード公開状況・発行体のレピュテーション・法人の実在確認を個人が精査する必要がある。これは技術リテラシーのない一般投資家には実質的に判別が困難であり、高利回りを謳った資産担保型トークンが詐欺スキームの入り口になるリスクは現実に存在する。

規制の不均一性：国によって全く扱いが異なる

不動産トークンが「有価証券」にあたるかどうかは各国の判断が分かれている。

米国ではSECが多くのトークン化証券にHoweyテスト（投資契約かどうかの判定基準）を適用しようとしており、プロジェクトによっては無登録有価証券の発行とみなされるリスクがある。実際に複数のSTOプロジェクトがSECから調査・摘発を受けている。

EUはMiCA（Markets in Crypto-Assets）規制で一定の整理を行ったが、現物資産担保型の複雑なトークンに関する包括的な枠組みはまだ発展途上だ。

日本では金融商品取引法・不動産特定共同事業法・信託業法のいずれが適用されるかが案件ごとに異なり、法的グレーゾーンに置かれているプロジェクトが多い。このあいまいさが、国内プレイヤーによる参入を抑制している。

流動性の「幻想」問題：トークン化しても買い手がいなければ意味がない

トークン化されても、二次市場で売買できる買い手が少なければ流動性は実質ゼロだ。

小規模プロジェクトの不動産トークンは、取引量が月に数件しかなく「売りたいときに売れない」という従来の不動産と同じ問題を抱えたまま、というケースが多い。流動性はプラットフォームの普及規模と市場参加者の数に直接依存するため、現時点では一部の大手プロトコルを除き、名目上の流動性に留まっている事例が目立つ。

今後どうなるか：3つの構造変化

RWAのDeFi統合が加速する

2023〜2024年にかけてDeFi市場において「RWA（Real World Assets）」という概念が急速に存在感を増した。MakerDAO（現Sky Protocol）はDAIステーブルコインの担保の一部に米国国債トークンを組み込み、DeFiプロトコルの収益源を暗号資産の投機的な金利から現実経済の利回りへと移行させた。これにより、プロトコルの収益安定性が大幅に向上したという実績が業界に広まった。

この流れは今後さらに加速する可能性が高い。DeFiの貸出市場で担保として使えるRWAの種類が増えるほど、オンチェーン経済と現実経済の接続点が増える。機関投資家がオンチェーンで運用できる「利回りのある安全資産」を求めている限り、この需要は継続する。

各国CBDCとの連携シナリオ

中央銀行デジタル通貨（CBDC）が普及した場合、資産担保型トークンの決済レイヤーとして機能する可能性がある。

国債トークンを購入してCBDCで即座に決済する、あるいはCBDCを使ってオンチェーン不動産の取引を完結させる、という統合は各国の中央銀行・財務省が研究を進めているシナリオだ。シンガポール金融管理局（MAS）のProject Guardianはまさにこの方向性を実証実験しており、JPモルガン・DBS銀行などの金融機関が参加している。

CBDCと資産担保型トークンが接続されると、従来の証券決済インフラ（DVP：Delivery vs. Payment）がブロックチェーン上で完全に自動化される可能性があり、決済リスクの解消と市場効率化において大きな意味を持つ。

規制の明確化が市場規模の分水嶺になる

2025〜2027年にかけて、EU・米国・シンガポール・香港・日本が相次いで資産トークン化に関する規制整備を進める見通しだ。

規制が明確になることで機関投資家の参入障壁が下がり、市場規模の拡大につながる。Boston Consulting Groupは2030年までに資産トークン化市場が16兆ドル規模になると試算しているが、これは規制環境が整った場合の上限シナリオとして捉えるべき数字だ。

普及の鍵は技術の成熟よりも規制の明確化にあるというのが、現時点での市場関係者の共通認識に近い。プロトコルの技術的な準備はすでに整いつつあり、後は法的な受け皿をどこの国が先に整備するかという競争になっている。この競争で先行した国は、グローバルな資産トークン化のハブとして資本と人材を集める可能性がある。

この記事を書いた人

skycliff-dweller

海外のクリプト市場と制度設計の変化を観測し、価格ではなく信用構造と国家パワーの変数から長期トレンドを分析している。短期ニュースや投機的視点には依存せず、通貨構造の変化を軸に情報を整理している。空の崖から長期構造を観測する視点でスカイクリフドゥエラーを運営。